中小企业购买的房产可以抵扣进项税，备受关注。但需要注意的是，分为两年而不是重复使用扣款，第一年扣60%，第二年扣40%。首次提出分阶段扣除的基本概念，导致企业的会计处理发生相应变化。本文介绍了重点项目房地产分期扣款的会计处理。

财务条例”

商务部关于发布《房地产进项税分期抵扣暂行规定》的新闻稿

”(国家研究所

金融事务

我局2016年第15号新闻稿第二条第一款明确规定:

增值税

对于2016年5月1日以后取得并按人民币核算的房地产的一般税收，以及2016年5月1日以后在建的房地产项目的建设，按照有关必要的规定，分两年从销项税额中扣除进项税额，第一年扣除比例为60%，第二年扣除比例为40%。第四条第二款明确规定，取得抵扣联时，当期销项税额扣除上述进项税额的60%；40%为待抵扣进项税额，从取得抵扣联的1月起第13个月从销项税额中抵扣。

如果中小企业购买可抵扣财产，会计处理如下:

借款:人民币

应付税款

增值税

贷款:利息

但由于不动产是分期抵扣的，不动产入账时的进项税额只有60%，会导致账目与事实不符。为了解决这个问题，需要增加相应的会计项目来记录要扣除的进项税。

15号新闻稿第11条第1款明确规定，待抵扣进项税应记入“应交税金-待抵扣进项税”科目审核，在可抵扣税款时转入“应交税金-应交增值税(进项税)”科目。新增“应纳税额-待抵扣进项税”科目，审核待抵扣进项税。

节税:某中小企业(一般纳税人)于2016年8月以1110万元购买了一套房产，取得了增值税专用*****。然后:

进项税= 1110 ÷ (1+11%) × 11% = 110(万元)

本期取得抵扣联，即2016年8月抵扣进项税额= 110 × 60% = 66(万元)

在取得抵扣联的1月起第13个月，即2017年8月，抵扣进项税额= 110 × 40% = 44(万元)

2016年8月会计处理如下:(单位:万元，下同)

借款:1000元

应交税金-应交增值税66

应付税款-要扣除的进项税。

贷款:利息1110

2017年8月的会计处理如下:

借:应交税金-应交增值税44。

贷方:应付税款-要扣除的进项税44。

需要注意的是，15号文第11条第2款明确规定，对于不同的房地产和在建房地产项目，需要抵扣的进项税额应当单独审核。

提示:

用增值税取代营业税

之后，中小企业在购买房地产取得扣税票据时，只能在当期扣除60%，待扣除的40%计入“应交税费-待扣除进项税”借方，确保账实相符；当剩余的40%在取得抵扣联的1月起第13个月抵扣时，“应交税金-待抵扣进项税”中的金额转入“应交税金-应交增值税(进项税)”。