因为负责人

只有当已竣工验收的房地产开发项目转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例超过85%，或者比例不超过85%，但剩余的可销售建筑面积已经出租或自用时，行政机关才能要求税务机关结清土地增值税，因此尾房销售长期存在。

此外，房地产开发中小企业在清算前将开发的房地产一部分转为中小企业自用或用于出租时，如果所有权尚未转移，这部分不列为清算明细，也导致房地产企业的部分清算项目中仍存在一些未售出的尾房。

清算后的后期销售如何审批缴纳土地增值税值得关注。

房企清算土地增值税尾房销售后，应依据《国家

关于房地产中小企业如何避税开发土地

《关于清算管理困难的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条明确规定，

清算时未转移的财产，清算后变卖或者有偿转移的，应当及时纳税

纳税申报时，扣除项目的金额按清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让的总面积计算(单位建筑面积成本=清算时扣除项目总额/清算时总建筑面积)。已纳税清算项目继续销售的，应当在销售当年1月进行清算，仍应当预收后重新开始

清算。

这是因为土地增值税是由主管部门批准的房地产开发项目进行清算的，对于分期开发的项目，是分期清算的。理论上土地增值税一个项目清算。同一清算单位发生的房地产开发费用不能从其他房地产开发项目中扣除，同一项目不能作为两个清算单位。因此，一个开发项目清算后，剩余房地产不能再作为清算单位单独转让计算土地增值税。(注:本文来自苏州市地方税务局)